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トラの巻

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人生上手は不動産上手。ウソかマコトかさくら管財の不動産コラム。

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お客様から不動産の買い時についての質問をしばしば尋ねられますが、マイホームを買うなら今が千載一隅のチャンスなのかなと思います。
こう書くといかにも営業っぽくなってしまうのですが、それにはちゃんとした理由があるのです。

マイホームを購入するタイミングについて、個人的都合は別として考えた場合、物価や金利といった市場的状況と、減税や住宅エコポイントといた制度的状況が要素として挙げられます。

まず、市場的状況ですが金利については説明するまでもなく、これ以上下がる余地のない位置にありますので待つ必要は無いところでしょう。
不動産価格に関しては、更なるデフレで価格が下がるリスクよりインフレリスクのほうが、いざ起こった場合の度合いの大きさがはるかに大きいものになると見ます。
なぜなら、ここ最近の出来事を挙げても農作物価格の高騰、原油価格の上昇、金価格の史上最高値更新等、世界的に物の価格は明らかに上がっており、エジプト・チュニジアの騒乱とインフレは無縁ではないと聞きます。
日本にいるとそれをあまり感じさせないのは円高のおかげなのですが、いつまでも独歩高が定着したままとは思えませんし、先日のS&Pによる日本国債の格下げについても、ひとつのシグナルと捉えないといけません。
ガソリン高になればあらゆる物の価格が上がり、鉄鉱石の価格の上昇はマンション価格の上昇に直結する上、為替が円安にでも振れれば更に拍車がかかる事でしょう。
つまり不動産価格は今後、10%20%下がることですらやっとこさっとこな反面、一旦上がりはじめると30%40%もしくはそれ以上平気で上がる材料を内包していると考えられるわけです。
ちなみにですが、物価が上がれば金利も上がるので借入リスクを心配される方がいますが、住宅ローンの場合、変動を選択しても金利が一気に上がらない仕組みになっており、ましてや借入金利はインフレ率より低い事が常ですので、例えインフレで支払金額が増えたとしてもマイホームはそれを大きく上回る資産と化している事でしょう。

次に、制度的状況なのですが、今現在が一番状況が良くて今後は悪くなるものと見ています。
何が良いかと言えば、例えば現在自宅をお持ちの方で家の買換えをした場合に、今なら以下のような制度が使えます。
1、居住用財産の買換えにかかわる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
10年以上の住宅ローンを組んで購入後、今の自宅を売却し譲渡損失が出た場合、所得と損益通算できる制度。その年だけで控除できずに残額がある場合は、3年間に渡って繰越がでる。(当該特例が使えるのは平成23年12月31日までに売却した場合にのみ。)
2、住宅ローン控除
住宅ローンを組んでの購入の場合、10年間に渡り年末借入金残高の1%が所得税及び住民税から控除さる。(平成25年12月31まで)
3、フラット35S
通常のフラット35の金利から、優良住宅取得支援制度の適合が可能な場合、10年間金利が1%低くなる。(適用期間は平成23年12月31日まで)
4、既存住宅流通活性化等事業
防水が絡む工事を所定の手続きで行うことにより、それ以外の工事も含めて33%補助が出る制度。最高100万円まで。(平成23年5月31日まで)

年収600万円の人が3,000万円の中古住宅を全額借入れの35年払いリフォーム予算300万円で購入した場合に、1は省いたとしても2で260万円、3で300万円、4で100万円の計660万円の優遇処置にあやかれます。
しかし、おそらく1年後には2の住宅ローン控除以外はすべて消滅しているのではないでしょうか。
なぜなら、リーマンショク後、矢継ぎ早に繰り出された景気対策ですが、ここに来て政府の方針に変化が出てきています。それは現政権が財政再建路線に舵を切った事を指すのですが、そう簡単に社会保障費を削減できるものではありません。政権が軟弱なため国民世論の反発を受ける政策は取れないでしょう。
でも歳出は減らさないといけません。
そこで、削減対象となるのが住宅取得に係わる費用の減税など、世論への影響が少ないものから狙われてくる様な気がするのです。
これは、万一違う政党に政権が変わろうが同様の路線になることは避けられない事なのかもしれません。
やや悲観的な予測を立ててしまいましが今ならまだ間に合います。
100年に1度の経済危機がもたらした100年に1度の特典をぜひ活用していただきたいものです。

これらの事を考えると、まさに今年は市場と制度の良い環境が惑星直列のように重なった、孟子の言う天の時と呼べる年ではないでしょうか。
がしかし、やみくもに家を購入すればいいというものでもありません、次回は物件選びの兵法について考えてみたいと思います。
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by toranomakik | 2011-02-05 22:20