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トラの巻

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人生上手は不動産上手。ウソかマコトかさくら管財の不動産コラム。

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不動産市場の「ゆがみ」を突ける代表的なものが、裁判所の競売市場です。
そこでは、自らが居住するために購入するいわゆる「実需」の買手の参加がほとんどなく、買取→再販で収益を狙う買手ばかりなので、一般の市場より割安な市場が形成されています。
実際に一般の方が入札をすると、安めの価格でも容易に落札が可能ですし、日頃から参加をしている不動産業者からすると、一般客の参加こそがゆがんで見えるのかもしれません。
専業主婦ながら、競売で安く収益不動産を取得して、大家業に成功した鈴木ゆり子なんかは典型例でしょう。

一方、不動産の「先見性」についてですが、開発・発展地域を先読みして押さえるといった手法が古典的代表例だと思います。
発展地域を予見するには、情報と分析力が必要ですし、開発地域を知るためにはインサイダー情報を得ねばなりません。
高度経済成長期には、不動産取引を巡って相当な悪行が横行してたのではないでしょうか。
昨今の話では、民主党の小沢一郎が、沖縄県の普天間問題で話題となった辺野古近くの土地を押さえていた事も、何かの思惑を感じずにはいられないところです。

そして、「ゆがみ」と「先見性」の両方を兼ね備えた不動産投資法があります。
それが、古マンション投資法です。古マンション投資法には幾つかの要件が必要となります。
1.築30年を超えている事。
2.立地の良いところ。
3.価格が敷地権割合で算出した土地の固定資産税の評価額以下である事。
4.一棟の建物面積の容積率に20%以上の余裕があるもの。
簡単に説明しますと、1はキャピタルロスを防ぐ事と建替時期を睨んでの設定になり、2は貸す事や売却時の流動性の高さと、建替え時のデベロッパー参画期待性を考えての選択になり、3は新しいマンションではありえませんが、古いマンションになると時折この「ゆがみ」を突ける場合がありますし、4は公団タイプの分譲マンションによくあり、福岡市内での実例で、建替えに成功した数少ないあるマンションは、やはり公団タイプで増床が鍵でした。
これら要件を満たすと、目先は賃収を取りつつ運用し、将来の建替え時にある程度の売却益が見込めるという面白味があります。
マンションの建替えについては今後、社会問題化する可能性が高いため、容積率緩和や補助金等の円滑化法が施工される期待大であります。
そうなれば麻雀の裏ドラが乗るかのごとく、さらに高いリターンが望めるわけです。

かつての右肩上がりの土地神話の時代が崩壊した今、不動産投資もこまかい所に目をつけて、したたかに手を打っていく事も御一考ではないでしょうか。
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by toranomakik | 2010-12-23 16:29