ブログトップ

トラの巻

torakoramu.exblog.jp

人生上手は不動産上手。ウソかマコトかさくら管財の不動産コラム。

カテゴリ:未分類( 10 )

この国ではこれら先20年間でなんと1,000兆円以上もの個人資産が相続財産として次の世代に引継がれると言われています。
まさに大相続時代に突入していくわけですが、そこでよく耳にするのが「相続対策」という言葉です。
普段、何気に使われている言葉ですが「相続対策」には2つの大きな目的に分かれそれは「争族対策」と「相続税対策」です。

前者の「争族」ですが、これは呼んで字のごとく遺族による遺産争いのことです。
親が亡くなる前は仲のよかった兄弟姉妹が、各々の公平感のすれ違いにより一旦導火線に火が付くと、それぞれの妻・夫まで巻き込んで「犬神家の一族」ばりの骨肉の争いに発展するケースは実際に多いようです。
例えば相続財産が親と長男が同居していた家だけしか残ってない場合なんてのは困りもんです。
兄弟が3人いる場合、長男以外の2人にどうやって財産を配分するのかという問題が出てきます。
「俺は親の面倒を見たし、長男だからこの家を守る」と言ったところで法的根拠はありませんので、リストラに会い大学に進学する子供の学費に困っている弟が「いや、家を売ってお金をよこしてくれ」と言いはじめたら話しは簡単にはいきません。
そこで対策としては伝家の宝刀「遺言書」という手段があります。
実はこれも万能ではなく相続人の間で不公平感があると遺留分の主張といった懸念がありますが、たいていの問題は解決してくれる事でしょう。

「私は一人息子だから、親の財産は総取りになるので遺言書なんて必要ありません」なんて考えている方がいると大失敗を犯す可能性があります。
不動産を相続する場合、遺言書がないと被相続人の戸籍をたどり相続人を確定する作業が必要となります。
この時に知らされてなかった事実が浮上し問題が起こる事があるのです。
父の戸籍をたどると前妻がいてその間に子供がいたなんて場合はもう大変です。
会ったこともない腹違いの兄弟に相続放棄を頼みに行かないといけません。
しかし、そんな事を快諾してくれるお人好しめったにいません。
腹違いの兄弟は「棚から牡丹餅」とばかりに喜び、あなたは「藪をつついて蛇を出した」事に心底悔やむ事になるでしょう。
やはり万全を尽くして「遺言書」を遺すことが大事であり、それがお金の「円」と絆の「縁」を傷つけない一番良い方法と思われます。

そして、後者の相続税対策ですが、これも様々な手法がありますが代表的なものとして不動産を使った節税法があります。
相続財産の算出の際、現金を残すと当然額面どおりの金額をみられますが不動産の場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基準に算出しますので、ほとんどの場合で市価より評価額が低く見られます。
また、その物件を貸している場合さらに評価が下がりますので相続税対策にアパート経営する話しはよく聞くところです。
しかし、そこには気をつけねばいけない「落とし穴」があります。
それは、アパート経営にしろマンション経営にしろそれは立派な「事業」であることです。
高額な費用で建物を建てた時から、維持・メンテナンス費用・保険代・固定資産税などのランニングコストが発生します。
また、空室対策費、不動産屋への管理料、部屋の改装費、大規模修繕費用などは海千山千の不動産業者や建築業者と上手に渡り合いながら支払っていかないといけません。
相続人がしっかりとできれば良いですが下手をすると節税金額以上に「事業」の赤字が出てしまう可能性もあるのです。
さらに気をつけないといけない「大ウソ」が「節税のために借金をして建物を建てましょう」なんて誘いです。
まず借金をしたからといって相続税の計算上得することはひとつもありません。
そして相続人にとっては「事業」という手間とコストがかかる事に加えて「利払い」という義務まで背負う状態となりますので最悪の場合「不動産はあれども一文無し」の状態に陥り苦しい生活を送らないといけなくなる可能性があるのです。

それでも借金をしてでも相続税対策をとらないとならない場合は、考え方として手間とコストのかからない「事業」と楽な「利払い」の不動産事業を考えないといけません。
ここだけの話ですがそんな虫のいい話はないようで実はあるのです。
例えば「コンビニ」です。
好立地にコンビニを建て長期契約で貸し出せばランニングコストがほとんどかかりませんし海千山千の業者に関わる手間・費用も要りません。
また、建物の費用は建築協力金で賄えば金利が節約できますし、なにより簡素なコンビニの建物なら借入金自体が少なくて済むわけです。
つまりは立派なRCの建物を建てて巨額な借入金と面倒を後世に残すより、表面利回りこそ低いものの手軽で安定した収益物件の方が相続税対策としては良策なのではと考えられるのです。

「税金対策」の名のもと、無用な出費でそれ以上の損失を被る事は、相続税だけに限らず世の中では意外に多いのではと思います。
「何もしない」事も相続対策ではありだと思いますし、親に依存する心や兄弟の諍いをなくす為に「何も遺さない」事も第3の相続対策としての選択肢かもしれません・・・
[PR]
by toranomakik | 2011-11-24 21:46
世の中では、偶然という言葉では説明のつかない摩訶不思議な出来事が時折起こるものです。
私も長年、不動産の仕事をしてきた中で、そういった事に出くわした事が幾度かあります。
今回のトラの巻きは夏休み企画として、あるマンションの怪を告白しようと思います。

福岡市内にあるそのマンションの一室の売却依頼を受けたのは、かれこれ数年前の話です。
2階に位置するそのマンションの部屋は、特殊な事情を抱えており、持ち主が亡くなった後、相続人が相続放棄をしたため、相続財産管理人として弁護士が専任されていました。
やっかいな事は、持ち主の死亡原因が「自殺」という事でした。

「自殺物件」を扱うというのはどこの不動産業者でも気が重くなる話です。
中には評判を気にしてパスする業者も多い事でしょう。
しかし、そんな仕事だからこそ逃げるわけにはいかない使命感のようなものが、当時の私を突き動かしていたような気がします。

まずは物件調査から始めました。
現地に行き室内や外回りを調査するのですが、室内は意外に綺麗で、恐れていた気持ちが多少なり緩和されたのを覚えています。
ところが問題は、外回りを調査していた時に起こりました。
2階部分のその部屋のバルコニー側を外から確認していた時の事です。
真下の1階の専用庭付きの部屋から、薄気味悪い身の毛がよだつようなぞっとした感触が私の体に走ったのです。
鳥肌は立ち、一瞬の身震いが起こりました。
気を取り直しその部屋を覗くと、室内はがらんとしており空家のようでした。
だから違和感を感じたのかは解りませんが、妙な気持ちのまま会社に戻り、気になったので賃貸や売買物件として出ていないか調べてみることにしました。
するとその1階の部屋は、数ヶ月前に競売にかけられていた事が判明しました。
つまりは1階と真上の2階の部屋が、そろって思わしくない運命をたどっていたのです。
まあ、そんな事もあるのかなと思いつつもその後、2階の部屋はなんとか買取り業者に引き受けてもらう事でとりあえずは解決しました。

それから数ヵ月後の事です。
競売情報を見ているとそのマンション名の記載がありました。
しかも「3階部分」と表記されているではありませんか。
「もしや」と思い号室を確認したところ・・・
的中でした。
なんと自殺物件の真上の部屋なのです。

そのマンションの横列は約20戸もある大型マンションです。
当時の時点でも幾つか競売にかかった部屋はありましたが、連続で縦並びの部屋が競売にかかったり、所有者が自殺したりする可能性は、なかなか少ないと思います。
さらに私の場合、現地での妙な体験もしていますので、「これは何かあるな」と感じずにはいられませんでした。
そして、それを裏付けるかのような出来事が、その1ヵ月後に起こりました。
またもや競売情報にそのマンション。
今度は6階部分。
恐る恐る号室を確認すると・・・
当然かの如く記載された同列の部屋。

ここまで来ると、ある意味確信的な気持ちになるというものです。
世の中には、人の目に見えない何かがあり、その行使は人の運命すら左右する力があるという事なのでしょう。
それが神であったり霊魂であったりするのかもしれません。
それにより人間の事件・事故・病気や自然災害が引き起こされるとすると、なんという無慈悲な悪戯なのでしょうか。
そういえば、未だに新築を建てる時は地鎮祭を行いますし、また風水の考えを大切にされるお客様もいます。
古の教えの中に、実は現代の科学では及びも付かない真実が隠されているのかもしれません。


追記
本マンション縦列は9階まであり、記載の部屋以外の部屋の登記簿謄本を調査したところ7階部分と9階部分において下記の事項が確認された。
・7階部分 平成18年4月所有権移転
・9階部分 平成22年2月所有権移転
7階部分は所有権移転前に差押登記が入っており、9階部分も任売による不動産買取業者への譲渡となっていた。何れも金銭的問題が背景にあるものと思われる。結論として本マンションの横列約20戸もある中で、特定の縦列9戸のうち6戸が、数年間の間で立て続けに競売・自殺等により名義変更している事が確認された・・・
[PR]
by toranomakik | 2011-07-22 12:28
マイホーム購入を進めるうえで避けて通れないのが、不動産会社とのお付き合いです。
インターネットが普及し、世の中のあらゆる物がパソコンのスイッチ一つで購入できる時代ですが、不動産購入はそうはいきませんし、これからもそうはならないと思います。
不動産会社とのお付き合いと書きましたが、物件の案内から商談・契約・引渡しまで、一人の担当が受け持つ事が大半であるため、営業マンとのお付き合いと呼んだほうが正しいのかもしれません。
今回は、この営業マンとの付き合い方を考えてみる事にします。

普段、私たちが買物をする時に、その人に好印象を持ったので購入するという場面は多々あると思います。
それは、接客の良い飲食店だったり、人当たりのよい店主が営む商店街のお店だったりするわけですが、そこで考え付くのは私たちは知らず知らずのうちに商品という「モノ」だけでなく「サービス」にもお金を支払っているという事です。

不動産業の中での「サービス」の部分を考えると公正な取引の提供といった基幹的な部分と別に、営業マンの接客という部分もあり、客受けのよい営業マンのイメージとして「笑顔(ルックス)がいい」「言葉使いが丁寧」「身だしなみが清潔」「気が利く」などが思い浮かびます。
私が心良く思わないのは、物件選びの際に「サービス」の一部分である営業マンの接客に乗せられて購入を決定する事です。
あくまで購入の主体は「モノ」である物件そのもので、「サービス」の一部である接客の良さなどは大袈裟に考えなくてもよいと思うのです。
レクサスのお店に行くと、ダークスーツの営業マンが最高級のおもてなしの接客をすると聞きます。
レクサスより高い何千万円もの商品を売る立場からすると、お客様のかゆいところに手が届く営業をする事は当然の事で特別な事でないはずなのです。

さらに言うと、営業マンに深入りしてもあまり良いことはありません。
中にはスッポンのように噛み付いたら離さないほどしつこい営業マンも業界内にいるようですし、もっと怖いのは、洗脳する力を持った凄腕営業マンです。
凄腕営業マンは、物件の魅力について語る時に客に夢をみせてくれます。
客はその想像力の中に引き込まれ、自身が今まで立った事のない境地のところまで連れていかれる事があるのですが、実は金銭的にはリスクの高い崖っぷちに立つような場所だったりします。
それなのに自身の場所はあたかも幸福で薔薇色であるかのように錯覚し、そのまま一時の想いで契約書にサインをしたら最後、崖っぷちまで連れて行った営業マンは、お客を置き去りにしますので、自らの力でも努力でもなく立たされた位置から抜け出せず、力尽き何もかも失う事になりかねません。
このような、お客様の後先を考えずに売る事しか考えていない営業マンというのは、やっかいな事に非常に丁寧な挨拶から入り礼儀正しかったりと初対面の印象が良かったりします。
しかし、内面的な我欲はおのずと顔にあらわれ態度にあらわれ服装にもあらわれるものです。
見る人が見ればそういう気配のある営業マンは群集の中に隠れても一目で見分けることができます。

このような害のある営業からの防衛策としては、消費者の立場として営業マンとは一線を引き、義理立てしなくてもいいようにあまり深入りせず、適度な距離感で相対したほうが賢明なのではと考えます。

「人の和」ということを考えた時に営業マンにこそその努力が求められる物です。
それはお客様を自身の想像力に引き込むのでなく、営業マンがお客様の立場に立った想像力をフルに働かせることであり、その産物として気の利いた対応や礼儀・言葉使いにつながるのかなと思います。

お客様の立場を考えず、取り繕いである態度や外見だけの営業マンはいらないのです。
[PR]
by toranomakik | 2011-04-30 16:58
一泊300万円の宿があったとします。
「あなたはこの宿に泊まりますか?」という質問にほとんどの方はNOと答えると思います。
しかし、世の中にはそんな宿がたくさん存在し、多くの方が宿泊している事をご存知でしょうか?
それは、ラスベガスやドバイにある超豪華ホテルのことではありません。
東京を始めとする日本の主要都市にいくつも存在しているのです。

時折、築後1年しか経過していない中古マンションが、新築価格の1~2割安い金額で出ているのを目にします。新築マンションを4,000万円で購入し、1年間住んだ後に売ろうと思ったら3,600万円でしか買手が付かなかったという話は十分ありえる一般的な話です。
では、その価格の隔たりのターニングポイントはどこなのでしょうか?
品確法によると「新築住宅」の定義として「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建築工事完了の日から起算して1年を経過したものを除く。)」とあります。
つまり新築マンションに入居した次の日から、その部屋は販売の際、中古表記しなければなりません。
また、赤の他人が使用した畳やトイレ・浴室・洗面化粧台からキッチンの魚焼き器にいたるまで、いくら新しくても「ケチ」がついた商品となりますので、大幅な減価は免れぬところです。
そう考えると新築マンションが一泊300万円の宿と表現しても必ずしも的外れな表現ではないのです。

しかし、価格が短期間で下がる事はしょうがないとして、下がりにくい物件を選ぶにはどうしたら良いのでしょうか?
答えからいうと、それは地の利を味方に付けた物件を探す事です。
新築マンションの価格要素を分解してみると土地代・建物代・販売経費・デベロッパーの利益の4つで構成されています。
悲しい事に区分所有マンションの場合、居住者自身が施主となって直接建設会社に施工させるという形態がほぼありえませんので、土地・建物の純粋な原価以外の余分な費用のために代金を支払う事になります。
それでも市場に流通する分譲マンションの100%近くはこの形態ですので、販売経費やデベの利益を広義の建物代と考えてもよいのだと思います。
すると土地代と広義の建物代の2つに分かれるのですが、物価が変わらない事を前提とすると、年月が経過する事に価値が下がり続けるのが建物代であります。つまり、土地評価の低い物件ほど販売経費等で膨らんだ建物の比率が高くなり、数年でも大幅な価値の低下が起こりやすくなります。
この値下がりを回避するには、とにかく土地評価割合の高い物件を探す事につきます。
新築より中古、予算があるならマンションより戸建と考え適度な築年数の物件を拾うか、場所も良くて安いけど古さが難なら思い切ってリノベーションするのもよいと思います。

よい土地というのは建物の魅力を引き出す不思議な力があります。
例えば、駅から近い1億円の一等地に1億円の価値の豪邸が建っている場合、2億5千万円で売りに出しても買手がつく可能性があります。
逆に1,000万円の不便な場所の土地に1億円の豪邸を建てても、1億円はおろか3・4割引いても容易に買手は付かないことでしょう。このように土地は建物の価値を上げたり下げたりする力を持っているのです。
子孫に渡る長い将来を見据えての物件をお探しの方に良いのは、更地の状態でも収益が上がる物件です。
更地でしたら素人でも運用できます。更地と言えば駐車場です。
駐車場として有効利用を考えれば土地の形状や地域の需給関係を考えておかなければなりませんが、電気自動車が普及しているであろう将来、充電設備の付いたパーキングスタンドは、今のコインパーキング以上に街の需要があるかもしれません。
永遠に変わらない輝きで純金が不変の価値があるのと同様、更地でも収益があがる土地というのは代々に渡り不変の収益を提供してくれるのです。

一泊300万円の宿に泊まる事が決して悪いことではありません。
問題は、宿泊する方がその認識を持って宿泊しているのかという事です。
私なら300万円余分にあれば、お風呂場の改装と寝具に費やします。
最新設備の広いお風呂で心と体を癒して、それこそドバイの高級ホテルにあるようなベッドで睡眠をとれば、少なくとも残りの人生の3分の1は幸せに過ごせる気がします。
ただ、人によって価値観は違いますので、それでも新築を選択される方を否定すべきものでもありません。
大事な事は、新築物件同士の比較だけでなく、中古物件との比較や将来の事も考えた上で物件選びをされて害はないということなのです。
[PR]
by toranomakik | 2011-03-05 22:00
お客様から不動産の買い時についての質問をしばしば尋ねられますが、マイホームを買うなら今が千載一隅のチャンスなのかなと思います。
こう書くといかにも営業っぽくなってしまうのですが、それにはちゃんとした理由があるのです。

マイホームを購入するタイミングについて、個人的都合は別として考えた場合、物価や金利といった市場的状況と、減税や住宅エコポイントといた制度的状況が要素として挙げられます。

まず、市場的状況ですが金利については説明するまでもなく、これ以上下がる余地のない位置にありますので待つ必要は無いところでしょう。
不動産価格に関しては、更なるデフレで価格が下がるリスクよりインフレリスクのほうが、いざ起こった場合の度合いの大きさがはるかに大きいものになると見ます。
なぜなら、ここ最近の出来事を挙げても農作物価格の高騰、原油価格の上昇、金価格の史上最高値更新等、世界的に物の価格は明らかに上がっており、エジプト・チュニジアの騒乱とインフレは無縁ではないと聞きます。
日本にいるとそれをあまり感じさせないのは円高のおかげなのですが、いつまでも独歩高が定着したままとは思えませんし、先日のS&Pによる日本国債の格下げについても、ひとつのシグナルと捉えないといけません。
ガソリン高になればあらゆる物の価格が上がり、鉄鉱石の価格の上昇はマンション価格の上昇に直結する上、為替が円安にでも振れれば更に拍車がかかる事でしょう。
つまり不動産価格は今後、10%20%下がることですらやっとこさっとこな反面、一旦上がりはじめると30%40%もしくはそれ以上平気で上がる材料を内包していると考えられるわけです。
ちなみにですが、物価が上がれば金利も上がるので借入リスクを心配される方がいますが、住宅ローンの場合、変動を選択しても金利が一気に上がらない仕組みになっており、ましてや借入金利はインフレ率より低い事が常ですので、例えインフレで支払金額が増えたとしてもマイホームはそれを大きく上回る資産と化している事でしょう。

次に、制度的状況なのですが、今現在が一番状況が良くて今後は悪くなるものと見ています。
何が良いかと言えば、例えば現在自宅をお持ちの方で家の買換えをした場合に、今なら以下のような制度が使えます。
1、居住用財産の買換えにかかわる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
10年以上の住宅ローンを組んで購入後、今の自宅を売却し譲渡損失が出た場合、所得と損益通算できる制度。その年だけで控除できずに残額がある場合は、3年間に渡って繰越がでる。(当該特例が使えるのは平成23年12月31日までに売却した場合にのみ。)
2、住宅ローン控除
住宅ローンを組んでの購入の場合、10年間に渡り年末借入金残高の1%が所得税及び住民税から控除さる。(平成25年12月31まで)
3、フラット35S
通常のフラット35の金利から、優良住宅取得支援制度の適合が可能な場合、10年間金利が1%低くなる。(適用期間は平成23年12月31日まで)
4、既存住宅流通活性化等事業
防水が絡む工事を所定の手続きで行うことにより、それ以外の工事も含めて33%補助が出る制度。最高100万円まで。(平成23年5月31日まで)

年収600万円の人が3,000万円の中古住宅を全額借入れの35年払いリフォーム予算300万円で購入した場合に、1は省いたとしても2で260万円、3で300万円、4で100万円の計660万円の優遇処置にあやかれます。
しかし、おそらく1年後には2の住宅ローン控除以外はすべて消滅しているのではないでしょうか。
なぜなら、リーマンショク後、矢継ぎ早に繰り出された景気対策ですが、ここに来て政府の方針に変化が出てきています。それは現政権が財政再建路線に舵を切った事を指すのですが、そう簡単に社会保障費を削減できるものではありません。政権が軟弱なため国民世論の反発を受ける政策は取れないでしょう。
でも歳出は減らさないといけません。
そこで、削減対象となるのが住宅取得に係わる費用の減税など、世論への影響が少ないものから狙われてくる様な気がするのです。
これは、万一違う政党に政権が変わろうが同様の路線になることは避けられない事なのかもしれません。
やや悲観的な予測を立ててしまいましが今ならまだ間に合います。
100年に1度の経済危機がもたらした100年に1度の特典をぜひ活用していただきたいものです。

これらの事を考えると、まさに今年は市場と制度の良い環境が惑星直列のように重なった、孟子の言う天の時と呼べる年ではないでしょうか。
がしかし、やみくもに家を購入すればいいというものでもありません、次回は物件選びの兵法について考えてみたいと思います。
[PR]
by toranomakik | 2011-02-05 22:20
今まで買物で失敗したことはありませんか?
私は、星の数ほど失敗を繰り返しています。
サイズの合わない洋服を買ったり、不味い飲食店に行ったり、三日坊主の教材や健康器具を購入したり、また、買物ではないですが、パチンコ屋に行きもらったばかりの小遣いを失い頭を抱えたりと・・・
数々の失敗と自責の念を持ちながら日々消費活動をしているのですが、これからもきっと色々と失敗していくのでしょう。
しかし、過去の損失そのものは取り戻しようがありませんが、一生に一度の大切な買物の時にそれを挽回できるチャンスが訪れるのです。
その買物とは、「マイホーム」のことです。

住宅情報誌やインターネットを見ても、割高な物件や割安な物件が様々に売りに出されています。
交渉すればいくらか安くなるのに、割高な価格のまま平気で購入されていく方がいます。
また、同じマンションの中で、広くて間取りが良くて価格も安い物件が出ているのに、知らずに高い方の物件を購入された方の話も聞きます。
ちょっと努力するだけで、数百万も違いが出てくる買物なのに、意外なほど無頓着に考えている方が多いように思えます。
それでいて、お昼の弁当代を100円安いものにしたり、10円安い野菜のために遠くのスーパーに足を運んだりしていたりします。
しかし、真の勝負どころに気づいておかないといけません。
日々の節約もいい事ですが、マイホームで失敗すると、一発でそれ以上のとりかえしのつかない損失になってしまいますし、更に金利や税制面で下手に立ち回ると、将来に渡って一家の痛手が続く事になります。
逆にマイホームを上手に取得すれば、それまでの人生の失敗の中で積もり積もった損失を一気に挽回する事ができるわけです。

中国の歴史上の人物で、項羽と劉邦の話は御存知でしょうか?
秦の始皇帝の死後、覇権をめぐり二人は戦い、百戦して百敗していた劉邦でしたが、最後の大事な一戦(垓下(がいか)の戦い)で項羽を破り、その後、三国志の時代まで400年続く「漢」の王朝を築きました。
人は生まれてから死ぬまでの間、幾万もの買物をしますが、何回も失敗して構わないと思います。
しかし、マイホームを購入する時だけは別です。
それこそまさに垓下の戦いであり、絶対にしくじれない買物がそこにはあるのです。

次回以降、そのための兵法について考えてみたいと思います。
[PR]
by toranomakik | 2011-01-05 12:09
不動産市場の「ゆがみ」を突ける代表的なものが、裁判所の競売市場です。
そこでは、自らが居住するために購入するいわゆる「実需」の買手の参加がほとんどなく、買取→再販で収益を狙う買手ばかりなので、一般の市場より割安な市場が形成されています。
実際に一般の方が入札をすると、安めの価格でも容易に落札が可能ですし、日頃から参加をしている不動産業者からすると、一般客の参加こそがゆがんで見えるのかもしれません。
専業主婦ながら、競売で安く収益不動産を取得して、大家業に成功した鈴木ゆり子なんかは典型例でしょう。

一方、不動産の「先見性」についてですが、開発・発展地域を先読みして押さえるといった手法が古典的代表例だと思います。
発展地域を予見するには、情報と分析力が必要ですし、開発地域を知るためにはインサイダー情報を得ねばなりません。
高度経済成長期には、不動産取引を巡って相当な悪行が横行してたのではないでしょうか。
昨今の話では、民主党の小沢一郎が、沖縄県の普天間問題で話題となった辺野古近くの土地を押さえていた事も、何かの思惑を感じずにはいられないところです。

そして、「ゆがみ」と「先見性」の両方を兼ね備えた不動産投資法があります。
それが、古マンション投資法です。古マンション投資法には幾つかの要件が必要となります。
1.築30年を超えている事。
2.立地の良いところ。
3.価格が敷地権割合で算出した土地の固定資産税の評価額以下である事。
4.一棟の建物面積の容積率に20%以上の余裕があるもの。
簡単に説明しますと、1はキャピタルロスを防ぐ事と建替時期を睨んでの設定になり、2は貸す事や売却時の流動性の高さと、建替え時のデベロッパー参画期待性を考えての選択になり、3は新しいマンションではありえませんが、古いマンションになると時折この「ゆがみ」を突ける場合がありますし、4は公団タイプの分譲マンションによくあり、福岡市内での実例で、建替えに成功した数少ないあるマンションは、やはり公団タイプで増床が鍵でした。
これら要件を満たすと、目先は賃収を取りつつ運用し、将来の建替え時にある程度の売却益が見込めるという面白味があります。
マンションの建替えについては今後、社会問題化する可能性が高いため、容積率緩和や補助金等の円滑化法が施工される期待大であります。
そうなれば麻雀の裏ドラが乗るかのごとく、さらに高いリターンが望めるわけです。

かつての右肩上がりの土地神話の時代が崩壊した今、不動産投資もこまかい所に目をつけて、したたかに手を打っていく事も御一考ではないでしょうか。
[PR]
by toranomakik | 2010-12-23 16:29
「投資のプロ」と聞いて思い出すのが、以前、世間を騒がした村上ファンドの村上世彰という人物を思い出します。
彼の投資手法は、実際の価値より割安な株式を密かに買い集め、株価が適正な水準になった所で売却するという、いわば市場の「ゆがみ」を突いた手法を得意としていました。
そこまでは問題なかったのですが、「ゆがみ」がゆがんだままの状態では、彼らの利益が上がらないため、「ゆがみ」の解消、つまり矯正局面を作り出そうと「物言う株主」を演じ、増配要求や経営権の参画要求等、半ば強引な手法で有利な出口戦略を画策した事が世間の反発を受けたのでしょう。
しかし、世の中には上には上がいるもの、ジョージ・ソロスというヘッジファンドの親分のような人物がいますが、彼らは「ゆがみ」を見つけるやいなや、一国の中央銀行を相手に通貨の空売りを仕掛け、莫大な利益を上げるわけです。
アジア通貨危機の後、ソロスがインタビューで語った言葉が印象的だったのですが、「私は何も悪くない。悪いのは付け入る隙(ゆがみ)を放置していた各国の政府にある。私が仕掛けなくても、必ず誰かが仕掛けていたはず。私はファンドの経営者として誰より先に仕掛ける義務があった。」と、投資の世界とは、つくづく冷酷で厳しい世界だなと感じさせる言葉ですが、いずれにしろ「ゆがみ」を突くというのは投資の世界において重要なキーワードなのでしょう。

一方で、ウォーレン・バフェットというこちらも投資の世界では王様の様な人物がいます。
この方の投資手法は、投資対象企業の事業・経営者を「先見の明」で見抜き、大きく資金を投下するという手法です。
ですから、今日明日の株価なんて気にしません。長期的に見れば必ずや事業が拡大し、収益も伸び、投下した資金は莫大なリターンとなって返って来るという考え方です。
この「先見性」という要素も投資の世界では必要不可欠なものだと思われます。

少し前置きが長くなりましたが、本題に入ろうと思います。

「ゆがみ」と「先見性」この2つの要素を不動産投資で実践する方がいます。
それはいったいどのような運用法なのでしょうか?

次回に続く
[PR]
by toranomakik | 2010-09-06 22:28
私を含めて、マンションをお持ちのすべての方の将来に立ちはだかる大難題が、マンション建替え問題です。
この問題、マンションが大きかろうが小さかろうが必ず到来する問題で、避けて通ることはできません。
それにもかかわらず、一般的には関心が低く、行政やマンション問題専門の団体ですら真剣に取組んでいないのです。

理由の一つとして、マンションの物理的耐用年数がはっきりしない事があります。
築後40年も経過してないマンションで建て替えをした事例がありますし、60年は大丈夫という話もよく聞きます。
日本最古のRC造集合住宅が、長崎県の軍艦島にあります。この軍艦島の一番古い建物は、100年近く経過しているそうですが、未だ倒壊しておりません。潮風をもろに受けながら何十年も放置状態であってもこの状態ですので、マンションというのは思う以上に丈夫なものなのでしょう。

しかし、物理的に大丈夫であっても、配管が使えなくなったり、設備の老朽化や機能的部分が陳腐化してくると、当然、改装・修繕費等の費用が発生してきます。
それを何から何までやってしまうと、莫大な費用になるので、いっそうのこと建替えてしまえという状況がどこのマンションでも必ず到来するのです。

問題はそこからです。
まず、お金が必要です。それもかなりの金額です。
住宅ローンを抱えた方、老後の生活を年金で細々暮らしている方、とてもではないですが余力がありません。
また、建て替えるとなると、旧建物を解体して新建物が竣工するまで、どこかで仮住まいをしないといけません。どんなに早いケースでも1年間は必要となります。そんな長い仮住まい生活、誰でも嫌です。
さらに新建物の部屋の場所を決めて置かないといけませんが、ここでも意見対立は必至です。
建替えの決議には5分の4以上の賛同が必要ですが、多様な考えや事情を抱えた何十人の人間が集まる中で、8割の票決を集める事自体が、絶望的なハードルなのです。

そうなると、どうなるのでしょう?
こんなマンションで暮らしたくないと思う方は、売却するか貸すかして、別の所に移り住むでしょう。
しかし、さらに年数が経過しますと、まともな金額では買い手も借り手もつかなくなります。
さあ、そうなったら大変です。トランプのババを抱えてしまった様な物です。
嫌々ながらでもそこで生活するならまだ良いほう。使いも収益も取れない物に対して、管理費や固定資産税を毎月、毎年支払わないといけません。
管理費を滞納する区分所有者も続出することでしょう。組合の運営にも支障が出てきます。
破格の賃料で貸し出す部屋も出てくるかもしれません。その部屋には変な輩が住み始めます。それが怖くて部屋を出て行く住民も出てきます。
そして、マンションはスラムマンションと化しました。というのが想定される最悪のシナリオなのです。

こういた事が、日本のあらゆる都市で頻発するとなると、これは大きな社会問題です。
そこで行政の出番となるのですが、考え付く手立てとしては、
1、5分の4の引き下げや買取制度等の法律改正。
2、特別融資制度の制定
3、建物解体費用の補助
4、仮住まい住宅の提供
5、優遇税制
6、容積率の緩和
この中のいくつかは阪神大震災の時にも適用された物であります。
マンションの所有者だけ優遇するのは不公平だ!という意見も当然でてきそうですが、これだけ戸数が多い事や各都市の主要部に位置している事を考えると、必ず強力な手立てが施されるのではないのでしょうか。

実は、そういう事を視野に入れながら、マンション投資をするプロ中のプロが世の中にはいるのです。

次回に続く
[PR]
by toranomakik | 2010-08-11 15:56
不動産購入を検討しているお客様に「デフレなんで、今不動産を買わなくて安くなるのを待ってた方がイイんじゃないですか?」という質問をよく受けます。
確かにバブル崩壊以降、土地の価格は下がり続けていますし、人口減少、高齢化社会等、今後土地の価格は下がってあたりまえの材料しか見当たりません。
しかし、私は「だからこそ不動産を早く購入して下さい!」とお客様にお答えしております。
なぜなら、この先日本で起こるであろう最悪のシナリオへの備えが必要だからです。

最悪のシナリオとは財政破綻の事です。
現在880兆円に上る国の借金、果たして返済する事が可能なのでしょうか?いや、返済どころか借金の増加を抑えていく事ですら困難な状態と言わざるを得ません。
社会保障費の増加、労働人口の減少、海外移転による産業の空洞化、新興国の台頭等、この国はまさに四面楚歌の状況です。
リーマンショックの時もそうでしたが、危機は突然やって来た様で実はそうではありません。
その何年も前からサブプライムローン問題を指摘する声はたくさんありました。
ただ、小出しに情報がでるので、現実味がぼやけてしまい、強い危機意識を持てぬままその日を迎えてしまったというのが実際の状況ではなかったでしょうか?
この事は、今の日本の財政問題に対する国民の意識と酷似していると言わざるを得ません。

日本が抱える深刻な問題にデフレがあります。
デフレとは物の値段が下がる事ですが、逆に言うとお金の価値が上がるということです。
なぜお金の価値が上がるかというと、市場にお金が出回っていないからです。
上場株式がわかりやすい例ですが、出回る株式が少なくなると、くだらない会社でも株価は上がります。
その事を利用し、以前は株式分割で一時的に株価上昇を図る手法が横行したほどです。
個人の金融資産1,400兆円が多少でも市場に出回ればデフレは収まるのですがそう簡単にはいきません。
金融資産をもっているのはお年寄りの方々であり、お年寄の方は基本的にお金を使いません。
使わないお金は郵便局や銀行に預け、目ぼしい運用先のない金融機関は日本の国債を購入し、幸か不幸か日本はここまで借金を増やすことができました。
私もお金があればバブル崩壊以降の資産運用法に預貯金を選択します。
空室対策や補修費用をかかえながらなんとか収益をあげても、土地・建物そのものがそれ以上に値下がりし、放置しても固定資産税という逆金利をとられる不動産での運用よりも、今年より来年の方が価値が上がり、若干ですが利息収入が入ってくる預貯金の方が、はるかに安全で楽だからです。
新築マンションやアパートを全額借入れで不動産投資された方は、おそらく目も当てられないくらいの運用成績なのではないのでしょうか?

ではなぜ今、不動産を購入するべきなのでしょうか?
それは、近い将来に国債の暴落というXデーが到来し、今までの逆の振り戻しが起こると考えるからです。逆の振り戻しとはインフレの事です。今まで長年のデフレでたまったエネルギーは、火山噴火のように一気にあらゆるものの物価を上昇させるでしょう。
いや、物価が上昇するというよりお金の価値が大きく下がると言った方が正解かもしれません。
お金とは物理的には何の価値もない物です。お米や野菜などの食料、生活のための家や車、額に汗して提供する労働力、こういった物は国があろうがなかろうが人間が生きていくために必ず必要なものであり、その流動性のためにお金があります。
しかしデフレというのは、物を提供するものが弱く、お金を持つものが強いという異常な状態であります。
異常な状態は必ず本来の正常な状態に戻るというのが自然の摂理ですので、Xデー後は物を提供する者が強くなり、不動産価格は物価に連動して適正な価値を維持することでしょう。
つまりは、来るべき国債暴落による物価上昇への備えに不動産保有が有効な対策になるのです。

この様な事がない様に、政府は財政再建を取組んでいるのですが、実はこのクラッシュこそが日本の諸問題を解決する一番手っ取り早い方法なのかもしれません。
メリットをあげますと。
・貧富の格差が縮まる。
・借金の返済が楽になる。(物価が2倍になれば借金の重荷は2分の1になる)
・みんながお金を消費するようになる。(インフレによる消費意欲の促進)
・円安による国際競争力の強化と企業の国内回帰。

よって私は、お客様に住宅ローンを組んでの不動産購入を勧めています。財政破綻が起きなければ起きないでいいし、デフレといっても毎年人口が1万人以上増えている福岡市内なら、これ以上簡単に地価は下落しませんよとお伝えしています。
[PR]
by toranomakik | 2010-07-24 13:43