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トラの巻

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人生上手は不動産上手。ウソかマコトかさくら管財の不動産コラム。

第1回 不動産購入とリスクヘッジ

不動産購入を検討しているお客様に「デフレなんで、今不動産を買わなくて安くなるのを待ってた方がイイんじゃないですか?」という質問をよく受けます。
確かにバブル崩壊以降、土地の価格は下がり続けていますし、人口減少、高齢化社会等、今後土地の価格は下がってあたりまえの材料しか見当たりません。
しかし、私は「だからこそ不動産を早く購入して下さい!」とお客様にお答えしております。
なぜなら、この先日本で起こるであろう最悪のシナリオへの備えが必要だからです。

最悪のシナリオとは財政破綻の事です。
現在880兆円に上る国の借金、果たして返済する事が可能なのでしょうか?いや、返済どころか借金の増加を抑えていく事ですら困難な状態と言わざるを得ません。
社会保障費の増加、労働人口の減少、海外移転による産業の空洞化、新興国の台頭等、この国はまさに四面楚歌の状況です。
リーマンショックの時もそうでしたが、危機は突然やって来た様で実はそうではありません。
その何年も前からサブプライムローン問題を指摘する声はたくさんありました。
ただ、小出しに情報がでるので、現実味がぼやけてしまい、強い危機意識を持てぬままその日を迎えてしまったというのが実際の状況ではなかったでしょうか?
この事は、今の日本の財政問題に対する国民の意識と酷似していると言わざるを得ません。

日本が抱える深刻な問題にデフレがあります。
デフレとは物の値段が下がる事ですが、逆に言うとお金の価値が上がるということです。
なぜお金の価値が上がるかというと、市場にお金が出回っていないからです。
上場株式がわかりやすい例ですが、出回る株式が少なくなると、くだらない会社でも株価は上がります。
その事を利用し、以前は株式分割で一時的に株価上昇を図る手法が横行したほどです。
個人の金融資産1,400兆円が多少でも市場に出回ればデフレは収まるのですがそう簡単にはいきません。
金融資産をもっているのはお年寄りの方々であり、お年寄の方は基本的にお金を使いません。
使わないお金は郵便局や銀行に預け、目ぼしい運用先のない金融機関は日本の国債を購入し、幸か不幸か日本はここまで借金を増やすことができました。
私もお金があればバブル崩壊以降の資産運用法に預貯金を選択します。
空室対策や補修費用をかかえながらなんとか収益をあげても、土地・建物そのものがそれ以上に値下がりし、放置しても固定資産税という逆金利をとられる不動産での運用よりも、今年より来年の方が価値が上がり、若干ですが利息収入が入ってくる預貯金の方が、はるかに安全で楽だからです。
新築マンションやアパートを全額借入れで不動産投資された方は、おそらく目も当てられないくらいの運用成績なのではないのでしょうか?

ではなぜ今、不動産を購入するべきなのでしょうか?
それは、近い将来に国債の暴落というXデーが到来し、今までの逆の振り戻しが起こると考えるからです。逆の振り戻しとはインフレの事です。今まで長年のデフレでたまったエネルギーは、火山噴火のように一気にあらゆるものの物価を上昇させるでしょう。
いや、物価が上昇するというよりお金の価値が大きく下がると言った方が正解かもしれません。
お金とは物理的には何の価値もない物です。お米や野菜などの食料、生活のための家や車、額に汗して提供する労働力、こういった物は国があろうがなかろうが人間が生きていくために必ず必要なものであり、その流動性のためにお金があります。
しかしデフレというのは、物を提供するものが弱く、お金を持つものが強いという異常な状態であります。
異常な状態は必ず本来の正常な状態に戻るというのが自然の摂理ですので、Xデー後は物を提供する者が強くなり、不動産価格は物価に連動して適正な価値を維持することでしょう。
つまりは、来るべき国債暴落による物価上昇への備えに不動産保有が有効な対策になるのです。

この様な事がない様に、政府は財政再建を取組んでいるのですが、実はこのクラッシュこそが日本の諸問題を解決する一番手っ取り早い方法なのかもしれません。
メリットをあげますと。
・貧富の格差が縮まる。
・借金の返済が楽になる。(物価が2倍になれば借金の重荷は2分の1になる)
・みんながお金を消費するようになる。(インフレによる消費意欲の促進)
・円安による国際競争力の強化と企業の国内回帰。

よって私は、お客様に住宅ローンを組んでの不動産購入を勧めています。財政破綻が起きなければ起きないでいいし、デフレといっても毎年人口が1万人以上増えている福岡市内なら、これ以上簡単に地価は下落しませんよとお伝えしています。
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by toranomakik | 2010-07-24 13:43